La rénovation thermique en copropriété : quelles solutions ?
Tous ceux qui vivent en copropriété le savent : entreprendre dans un tel cadre des travaux de rénovation énergétique est une vraie gageure. Trop de situations d’occupation différentes, trop de freins financiers, trop peu d’occasions de se rencontrer. Quant aux incitations proposées par l’Etat, mieux vaut pour l’heure y renoncer : si l’obtention de l’éco-PTZ est un parcours du combattant notoire dans le logement individuel, elle devient carrément kafkaïenne dans le collectif privé, où toute décision est soumise au vote d’une assemblée générale se réunissant une fois par an.
Pour lever ces obstacles, l’Agence Paris Climat (APC) lançait le 15 octobre dernier le « CoachCopro ». Destinée dans un premier temps à Paris et à la première couronne où 47 % des logements sont des copropriétés, cette plateforme web propose d’assister gratuitement celles qui souhaitent s’engager dans des travaux d’amélioration énergétique. De la mobilisation du conseil syndical jusqu’au suivi des travaux, elle offre une assistance à chaque étape du projet de rénovation, et permet en outre d’accéder à différents services : bibliothèque d’informations, outils de suivi des consommations, suggestion d’aides financières… « L’objectif est d’accompagner les copropriétaires dans leur démarche, depuis la réflexion jusqu’à la mise en place, explique Joëlle Colosio, directrice de l’ADEME Ile-de-France. Pour ce faire, le « CoachCopro » invite à identifier un « leader énergétique », un référent, qui va porter la totalité du projet depuis les premières réflexions jusqu’à l’accompagnement et le suivi des travaux. »
« J’éco-rénove, j’économise »
Le lancement d’un tel outil s’inscrit dans un programme plus vaste d’incitation à la rénovation thermique. « J’éco-rénove, j’économise » : le slogan tourne en boucle depuis quelques semaines sur les ondes pour encourager les particuliers à entreprendre des travaux d’efficacité énergétique et les informer quant aux aides existantes – éco-PTZ, crédit d’impôt, TVA réduite à 5,5%… Dans un contexte où le bâtiment absorbe à lui seul près de 43% des consommations d’énergie et où le logement neuf occupe une position marginale dans l’ensemble du parc immobilier, s’attaquer au bâti existant est une priorité. D’où l’objectif affiché par François Hollande : rénover 500 000 logements par an d’ici 2017 pour réduire de 40% nos consommations d’énergie à l’horizon 2020. Seul hic : essentiellement tournées vers les propriétaires de maisons individuelles, les mesures en faveur de l’efficacité énergétique sont peu adaptées au logement collectif privé où, nous l’avons vu, les obstacles à la rénovation sont nombreux.
Une poignée de professionnels commence toutefois à s’intéresser de près à la question. Parmi eux, le groupe Nexity. En 2012, en qualité de syndic, il entreprenait la rénovation d’une copropriété de 60 logements à Neuilly-sur-Marne construite en 1965, soit dix ans pile avant la première réglementation thermique. Encadrés par un contrat de performance énergétique passé avec les habitants, les travaux entrepris affichaient un objectif ambitieux : faire baisser de 40% les consommations d’énergie de la copropriété. Un objectif qui a réclamé pêle-mêle l’installation de fenêtres double-vitrage, l’isolation par l’extérieur des murs, mais aussi celle des combles et des planchers bas…
Mener à bien l’entreprise a nécessité du temps, de la diplomatie et un nombre inhabituellement élevé de réunions entre copropriétaires. « l’engagement du conseil syndical a été déterminant », assure Eric Barbarit, du groupe Nexity. Pour susciter l’adhésion des habitants, un autre facteur a joué à plein : le montant des subventions. En sa qualité de projet pilote, la rénovation de la résidence de Neuilly-sur-Marne a en effet été financée à hauteur de 50% (soit un total de 400 000 euros) par divers organismes, dont l’ADEME et la Région Ile-de-France.
Eco-PTZ et tiers-financement
De fait, le premier frein à la rénovation des copropriétés est d’ordre financier. Non seulement les travaux de rénovation énergétique coûtent cher, mais ils sont difficiles à assumer en copropriété où l’éco-PTZ est quasi impossible à obtenir. Parmi les pistes envisagées aujourd’hui pour lever ces obstacles, figure donc logiquement la création d’un prêt à taux zéro spécialement destiné à l’habitat collectif. Adopté en 2011 par l’Assemblée nationale, le dispositif reste pour l’instant letttre morte, faute d’avoir vu son décret d’application voté. Les aides, il faut plutôt les chercher du côté du le tiers-financement. Le principe en est simple : un organisme prend en charge pour partie la rénovation énergétique d’un bâtiment collectif avec ses fonds propres et les subventions qu’il aura su glaner. Les copropriétaires remboursent le montant avancé grâce aux économies de charges générées par les travaux. Une solution presque indolore pour les particuliers, donc, mais qui permet d’accroître significativement la valeur patrimoniale de leur bien.
Créée en 2011 à l’initiative de la Région Ile-de-France et la Caisse des dépôts, la SEM Energies POSIT’IF accompagne ainsi quatre copropriétés franciliennes dans leurs démarches d’amélioration énergétique. « Notre modèle est fondé sur la maximisation des économies d’énergie, explique Julien Berthier, chef de projet de la SEM. Nous proposons aux copropriétaires différents scénarios de rénovation en fonction de leurs valeurs de référence (par exemple, la température qu’ils souhaitent avoir dans leur logement), après quoi nous passons un contrat de performance énergétique sur une période de 10 ou 15 ans. Plus la facture d’énergie baisse, plus nous avons de leviers pour financer les travaux. C’est pourquoi nous privilégions les bâtiments qui permettent d’optimiser les performances : ceux qui sont anciens, que l’on peut isoler par l’extérieur, etc. »
Seul frein au développement de ce type d’initiatives : le manque de formation des professionnels du bâtiment, partant la difficulté de garantir une performance énergétique sur laquelle repose pourtant le contrat entre organismes de tiers-financement et copropriétaires. « Trop peu d’entreprises sont qualifiées pour mener à bien un programme massif de rénovation à l’échelle du territoire, rapporte Julien Berthier. Selon l’observatoire du BBC, seules 200 opérations de rénovation ont été certifiées BBC au cours des 3 dernières années. » Pour pallier cette difficulté, la SEM Energies POSIT’IF signait début octobre une convention de partenariat avec Qualibat, organisme français de qualification des entreprises de construction…